Foglaló vagy előleg? Jogilag nagyon fontos különbséget tenni a két kifejezés között. Ennek oka, hogy más funkciót töltenek be.

Foglaló vagy előleg?

Először is fontos tisztázni, hogy mi a különbség a foglaló és előleg között. Ennek leginkább akkor van jelentősége, amikor az adásvételi szerződés meghiúsul.

Az előleg

Az előleg egy olyan vételár részlet, mely visszajár a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Ennek visszafizetési kötelezettsége független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg. Amennyiben meghiúsulna a szerződés, az előleg nem tölthet be szankcionáló funkciót. A felmerült károk érvényesítése csak bírósági úton történhet.

Foglaló

A foglaló (általában) a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg. Ennek célja az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítése. A foglaló egyfajta kárátalány. Ez azt jelenti, hogy ha a szerződés a másik fél hibájából meghiúsul, akkor a kapott foglalót megtarthatja, illetve az adott foglalót kétszeresen követelheti vissza. A fentiekből látszik tehát, hogy amíg az előlegnek nincs szankció funkciója, addig a foglaló pontosan ezt a szerepet tölti be.

A foglaló a vételár egy része, tehát nem a vételáron felüli további összeg. A foglaló csupán a vételár előlegre felragasztott további címke. Az, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben az előleg kap-e ilyen címkét, a felek által szabadon eldönthető kérdés.

A szerződés meghiúsulása foglaló vagy előleg tekintetében

A szerződés meghiúsulása esetén a meghiúsulás okától függ, hogy mi lesz a foglaló sorsa. Az alábbi végkifejletek lehetségesek ilyen esetben:

Amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért vagy egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

Amennyiben a vevő felelős a teljesítés meghiúsulásáért, az adott foglalót elveszti.

Amennyiben az eladó felelős a szerződés meghiúsulásáért, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Amennyiben előleg került csak kifizetésre, a szerződés megszűnésekor az előleg minden esetben visszajár, függetlenül attól, hogy milyen körülmények között szűnt meg a szerződés.

Melyiket válasszuk szerződéskötés esetén?

A fentiekből jól látszik, hogy jogilag az előleg egy részének foglalóként való átadása mindkét fél érdekeit szolgálhatja. Ezáltal komolyabban veheti mindkét fél a saját szerepét és döntéseit az ügy kapcsán. Azonban azt is fontos szem előtt tartani, hogy a gyakorlat azt mutatja, hogy ilyen esetben a vevő szokott leginkább pórul járni. Nagyon fontos, akár előleg, akár foglaló mellett döntünk, hogy minden esetben ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés átadásakor kerüljön sor a pénz átadására is.

Hitel felvétele esetén foglaló vagy előleg célszerűbb

Hitel felvétele esetén különösen előnytelen a vevő helyzete. Ez azért van így, mert gyakorlati szempontból sokszor a vevőn kívül álló banki döntésen múlik, hogy ki tudja e fizetni a vételárat. Amennyiben a vevő azért nem tudja teljesíteni határidőben a vételárat, mert nem kap hitelt, jogi értelemben kizárólag a vevő hibájaként értékelhető. Ilyen esetben tehát a foglaló nem jár vissza. Ha a szerződés nem tartalmaz külön rendelkezést erre vonatkozólag, a vevő minden esetben elveszíti a foglalót.

Ezért banki hitel igénybe vétele esetén érdemes kezdeményezni az eladónál, hogy a foglaló előlegnek minősüljön a helyzetre való tekintettel.

Bánatpénz vagy ajánlati biztosíték

Ha az ingatlant ingatlanközvetítő által venné meg, általában vételi szándéknyilatkozat aláírására kényszerül a vevő. Ebben az esetben legtöbbször egy bizonyos mértékű összeget is át kell adni az ingatlanosnak. Ezzel fejezi ki a vevő a vételi szándékának komolyságát. Az összeget általában bánatpénznek vagy ajánlati biztosítéknak hívják.

Kiemelten fontos, hogy amit ilyenkor elkérnek, az soha sem előleg, tehát ha a vevő hibázik, az összeg biztos nem fizetendő vissza. Esetenként egyszerű foglalóról van szó és annak szabályai szerint kell elszámolniuk a feleknek. Azonban gyakran találkozni olyan jogi furcsasággal, ami se nem előleg, se nem foglaló. Azaz, ha a vevő hibás, elveszti az összeget, mintha foglaló lenne, ha az eladó, akkor meg csak egyszerűen visszajár, mint egy előleg esetében.

Mikor számít elkerülhetetlennek az előleg megfizetése

Az alábbi esetekben sajnos elkerülhetetlen az előleg megfizetése:

Ha az ingatlan terhelt, az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges összeget a vevő kénytelen már előre rendezni. Ezt lehetőleg közvetlenül a teher jogosultja részére tegye!

Az eladók gyakran kérik a vételár nagyobb hányadának előre rendezését, arra tekintettel, hogy az összeg az eladó részéről megvásárolandó ingatlan vételárának, előlegének, foglalójának a megfizetéséhez szükséges.

Ha a vevő lakáscélú banki kölcsönt vesz fel, általában szükségszerű az előleg megfizetése. A lakáscélú kölcsön folyósításának előfeltétele, hogy még a kölcsön folyósítását megelőzően megfizesse a vevő a vételárnak a kölcsön összegén felüli részét.

Előleg és kulcsátadás

Gyakran alakulhatnak ki olyan helyzetek, amikor az eladó nem adja át a megígért időben az ingatlant. Ez sok kényelmetlenséggel járhat a vevő szempontjából tekintve. Ezért fontos, hogy a vevő minden esetbe odafigyeljen az alábbiakra:

a vevő számára legelőnyösebb pozíció, ha minél nagyobb összeg marad fenn a vételárból az ingatlan átadásának idejére (ha nem is a vételár 90%a, de legalább 50%-a maradjon fenn)

Az ingatlan valós átadása egy időben történjen az utolsó részlet megfizetésével.

Reméljük minden kérdésére megtalálta a választ! Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!

TOVÁBBI CIKKEK

Olvasson bele!