Magánszemélyként mi az az ingatlan eladása utáni adó, és mi ennek a menete? Cikkünk a felmerülő kérdéseket járja körbe.

Ingatlan eladása

Bár az ingatlan eladása számos előnyt kecsegtet, ennek is megvannak a maga kiadásai. Számos tényező befolyásolhatja, hogy kell-e adót fizetnünk az eladáskor, és ha igen, mennyit. A legfontosabb szempont a vételi és eladási ár közötti különbség, valamint a vásárlás és az eladás között eltelt idő. A lakás vagy ház eladási költségei között messze a legjelentősebb a személyi jövedelemadó (szja) lehet, amit az értékesítésből származó jövedelem után kell fizetnünk.

A jövedelem meghatározása nem mindig egyszerű. Ennek oka, hogy a lakásunkat vehettük, építhettük, bővíthettük, felújíthattuk, de legalábbis az állagfenntartásra valószínűleg költöttünk. Sokakban felmerülhet, hogy egészen pontosan mégis milyen kiadások azok, melyekre számíthatnak.

Ha a lakást magasabb összegért adtuk el, mint amennyiért hozzájutottunk, az értékesítésből adóköteles jövedelem keletkezett. Egy ilyen esetben az ingatlan eladás után fizetendő személyi jövedelemadó főszabály szerint a jövedelem 15 százaléka.

Ahhoz, hogy kiszámolhassuk, hogy mekkora adóra számíthatunk, az alábbiakat is figyelembe kell vennünk:

Az általunk eladott lakás vélhetően nem ingyen került a birtokunkba, így értelem szerűen a lakás általunk fizetett vételára is ide tartozik, illetve a vásárlásakor ránk szabott illeték is. Az ügyvédi munkadíj költsége is elszámolható.

Értéknövelő beruházások: fontos lesz a későbbiekben, hogy számlákkal és más iratokkal bizonyítani tudjuk a lakás felújítására (értéknövelő beruházásra) szánt kiadásainkat. Az otthonfelújítási támogatás igénybevételével elvégzett felújítás is elszámolható költségként, a támogatás összegével együtt.

Az eladást megelőző 24 hónapban végzett felújítások is elszámolhatóak költségként. Ilyenek lehettek például a festés, tapétázás, parkettacsere és hasonlók. Ezek azonban csak akkor számolhatóak el költségként, ha az eladási ár 5 százalékánál nagyobb összeget tettek ki.

Átruházással kapcsolatos kiadások, mint például az ingatlanközvetítő díja, az ingatlanhirdetések díjai, vagy az energetikai tanúsítvány költsége is elszámolható.

Ezeket figyelembe véve számíthatjuk ki, hogy mennyi bevételünk származott a lakás eladásából. Adófizetési kötelezettségünk csak a lakás megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő értékesítés esetén keletkezik, méghozzá az előzőek szerint kiszámított jövedelemből, az alábbiak szerint számított összegek, mint adóalap után:

a megszerzés évében és az azt követő évben a jövedelem 100%-a,

a megszerzés évét követő második évben a jövedelem 90%-a,

a megszerzés évét követő harmadik évben a jövedelem 60%-a,

a megszerzés évét követő negyedik évben a jövedelem 30%-a,

a megszerzés évét követő ötödik és további évben a jövedelem 0%-a.

A szerzési érték megállapítása

Vásárlás esetén a szerzési érték az ingatlan adásvételi szerződésben meghatározott ára.

Amennyiben Ön építette, bővítette az eladott lakást vagy házat, abban az esetben a szerzési érték az építésre, bővítésre fordított összeg, a hivatalos használatbavétel napjáig, vagy a tényleges használatbavételig. Ha ez az információ nem áll rendelkezésünkre, akkor az eladásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa/bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték lesz a szerzési érték.

Mikor nem kell SZJA-t fizetni

Amennyiben az eladott ingatlanhoz már legalább 5 éve hozzájutott, vagy ha az ingatlaneladás költségei elérték a bevételét, nem kell adózni utána.

Az ingatlaneladásból származó jövedelem akkor is adómentes, ha váláskor vagy élettársi közösség megszüntetésekor az ingatlan a volt házastárs vagy bejegyzett élettárs általi megváltásából származik.

Nem kell szja-t fizetni a magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték után sem.

Magánszemélyek esetében az ingatlan eladásából származó bevételt a saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára egy ápoló otthonban vagy idősek otthonában biztosított férőhely megszerzésére költi (visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkül), akkor nem kell adót fizetnie utána.

Mikor kell befizetni az adót

Az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni évben, május 21-ig beadott szja-bevallásban kell szerepeltetni, illetve ugyaneddig az időpontig kell leadózni az ingatlaneladásból származó jövedelmet.

Akinek van már ügyfélkapuja, az ezt az adóbevallást úgy lebonyolíthatja, hogy a NAV által elkészített bevallás tervezetet kiegészíti az ingatlan eladásából származó jövedelemmel és adóval, majd a tervezetet ezzel a módosítással fogadja el. Az adót tehát nem kell rögtön befizetni az eladás után, csak a következő évi adóbevallásnál kell ezt megtenni.

Adó elengedése

Amennyiben magánszemélyként méltányossági kérelmet nyújt be az adóhatósághoz, a NAV dönthet úgy, hogy elengedi, vagy mérsékli az ingatlanértékesítés után fizetendő szja-t. Mindezt a kérelmező jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit figyelembe véve, vagy a jövedelem felhasználás céljára tekintettel bírálja el.

A NAV a jövedelem felhasználásában különösen méltányolható helyzetnek tekinti, ha valaki az ingatlanértékesítésből származó bevételt saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatásának biztosítására fordítja.

Részletfizetési lehetőség

Magánszemélyként (aki nem vállalkozó és áfaalany), lehetőség van arra is, hogy 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben fizesse be az összeget. Ez azonban csak akkor lehetséges, ha az 500 000 forintot nem haladja meg az összeg, nincs más adótartozása illetve, ha erről az szja-bevallásában is nyilatkozik.

Amennyiben további kérdései lennének, keressen bizalommal!

TOVÁBBI CIKKEK

Olvasson bele!