Az ingatlan adásvétel a legtöbb ember életében komoly döntés, amely alapos tájékozódást, szakmai segítséget és jól szervezett folyamatot igényel. Az elmúlt években Magyarországon jelentősen megnőtt az ingatlanpiaci forgalom, hiszen 2018-ban már több mint 163.000 lakás cserélt gazdát. A vásárlások és eladások számának emelkedése az ingatlanpiac növekedésére utal, amely 2014-től kezdve minden évben körülbelül 10.000-rel bővült. Az alábbi útmutatóban lépésről lépésre ismertetjük az ingatlan adásvétel folyamatát, kiemelve a legfontosabb tudnivalókat, hogy Ön felkészülten és magabiztosan vehessen részt ebben a bonyolult folyamatban.

Az Ingatlan Adásvétel Jogi Háttere

Magyarországon az ingatlan adásvétel szigorúan jogszabályi keretek között zajlik, és kötelező ügyvédi közreműködést igényel. Az aktuális törvények értelmében minden ingatlan adásvételi szerződés kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyző által készített közokirat formájában érvényes, enélkül a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonosváltást az ingatlan-nyilvántartásba.

Az Ingatlan Adásvétel Menete Lépésről Lépésre

1. Felek Megállapodása
   Az adásvétel folyamata az eladó és a vevő közötti megállapodással kezdődik, ahol a szerződés alapvető elemei kerülnek tisztázásra:

   • A szerződő felek adatai
   • Vételár: Az ingatlan vételárának megállapítása és a fizetési ütemezés kidolgozása.
   • Fizetési határidők és ütemezés
   • Önerőből került megfizetésre az ingatlan vagy hitel is fog szerepelni az ügyletben
   • Birtokbaadás: A birtokbaadás feltételeinek és időpontjának rögzítése.

   Az ügyvéd már ebben a korai szakaszban részt vesz a folyamatban, hogy az adásvételi szerződés előkészítése zökkenőmentes legyen.

2. Tulajdoni Lap Ellenőrzése
   Az ingatlanhoz tartozó tulajdoni lap minden fontos információt tartalmaz az ingatlan jogi státuszáról, például:

   • Terhek, mint például jelzálogjog, haszonélvezeti jog, végrehajtás, vagy elidegenítési tilalom.
     Amennyiben bármilyen terhet talál a tulajdoni lapon, az ügyvéd tanácsot ad a teher megszüntetésének módjáról. 

3. Foglaló Átadása
   A foglaló – amely általában a vételár 10%-a – szándékerősítő szereppel bír, és az adásvételi szerződés aláírásakor kerül átadásra, vagy átutalásra. Ez az összeg a vételárba bele számít, és szerződéses biztosítékként szolgál. Amennyiben a szerződés meghiúsul, a foglalót a szerződési feltételek szerint vagy visszakapja a vevő, vagy az eladó visszatéríti annak kétszeresét.

4. Szerződéstervezet Elkészítése
   A szerződéstervezetet az ügyvéd készíti el, amely minden jogilag releváns részletet tartalmaz. 

5. Adatok Véglegesítése
   A felek azonosítása után a szerződés tartalmazza a vevő és eladó személyes adatait, a fizetési feltételeket, a birtokbaadási határidőt, és az ingatlan energetikai tanúsítványának adatait.

6. Szerződéskötés és Földhivatali Bejegyzés
   A szerződés aláírását követően az ügyvéd benyújtja azt a földhivatalhoz. Ha a vételár több részletben kerül kiegyenlítésre, a földhivatal addig nem jegyzi be a tulajdonjogot, amíg a teljes összeg meg nem érkezik az eladóhoz.

7. Földhivatali Határozat és Illeték
   A földhivatal határozatot hoz a tulajdonjog bejegyzéséről, amelyről értesítést küld az ügyvédnek. Ezt követően a NAV kiszabja a visszterhes vagyonátruházási illetéket, amelyet a vevő köteles megfizetni.

Tudnivalók az Adásvételi Szerződésről

A szerződésnek tartalmaznia kell minden lényeges adatot:

• A szerződő felek nevét, személyes adatait, ha jogi személy, akkor annak adószámát, cégjegyzék számát, statisztikai számjelét, székhelyét és az eljáró személy nevét.
• Az ingatlanra vonatkozó adatokat, a vételárat, fizetési ütemezést és a birtokbaadási feltételeket.
• Minden terhet, jogi igényt vagy kötelességet, például a jelzálog törlését, ha az eladó jelzáloggal terhelt ingatlant ad el.

Buktatók és Fontos Megjegyzések

1. Banki Finanszírozás
   Ha a vételár banki hitel bevonásával kerül kiegyenlítésre, fontos, hogy az ügyvéd figyelemmel kísérje a banki előírásokat. 

2. Több Tulajdonos és Elővásárlási Jog
   Amennyiben az ingatlan osztatlan közös tulajdon, ahol több tulajdonossal rendelkezik, akkor ügyelni kell arra, hogy elővásárlási jog illeti meg a tulajdonos társakat. Az eladónak értesítenie kell minden tulajdonost akár az adásvételi szerződés vagy vételi szándéknyilatkozat megküldésével. 

3. Energetikai Tanúsítvány
   Az ingatlan eladásához kötelező energetikai tanúsítvány szükséges, amely 2024-től öt évig lesz érvényes. Ez az ingatlan energiahatékonyságát igazolja.

4. Vagyonátruházási Illeték és Adó
   A vagyonszerzési illeték, amely az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, a vevőt terheli. Az illetéket csökkentheti, ha az eladott ingatlan helyett újabb lakást vásárol egy éven belül, vagy a szerződés aláírása előtt 3 éven belül eladott egy másik ingatlant. 

Az Ingatlan Birtokbaadása és Közművek Átírása

Az adásvételi folyamat lezárása után történik az ingatlan birtokbaadása, amelyről birtokátruházási jegyzőkönyvet készítenek. A közművek átírására a birtokbaadást követően 15 nap áll rendelkezésre, amelyet személyesen vagy az e-bejelentő felületen keresztül is el lehet intézni.

Az Ingatlanvásárlás és Eladás Illetéke és Adóterhei

Ha a vevő az ingatlant az eladástól számított öt éven belül értékesíti, személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladási ár meghaladja a vételi árat. Az ingatlan eladásakor a NAV megállapítja a fizetendő adó összegét a vételi és eladási ár különbözetének figyelembevételével. Az adó mértéke évente csökken, és az ötödik évtől már nem kell jövedelemadót fizetni az ingatlan után. A személyi jövedelemadó mértéke jelenleg 15%.

Összegzés

Az ingatlan adásvétel folyamata jogi szempontból összetett, ezért ajánlott ügyvédi közreműködést igénybe venni a folyamat elejétől. Az eljárás magában foglalja az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzését, a vételár biztosítását, a szerződéskötést és annak földhivatali benyújtását, valamint az esetleges illeték- és adófizetési kötelezettségek teljesítését. Az alapos előkészületek és a megfelelő szakmai támogatás révén az ingatlan adásvétel gördülékenyen és problémamentesen valósulhat meg, biztosítva mind az eladó, mind a vevő érdekeit.