Az ingatlan adásvételi folyamat során gyakran előfordulhat, hogy a felek nem tudják azonnal megkötni a végleges adásvételi szerződést. Ilyen esetekben egy előszerződés jelentheti az első lépést, amely biztosítja a felek számára, hogy a megállapodásuk rögzített keretek között folytatódik. De pontosan mi a különbség az előszerződés és a végleges adásvételi szerződés között, és mikor érdemes előszerződést kötni? Az alábbiakban részletesen bemutatom a két szerződéstípus közötti eltéréseket és jogi jelentőségüket.

Az előszerződés fogalma és célja

Az előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben a felek vállalják, hogy a jövőben meghatározott feltételekkel megkötik a végleges adásvételi szerződést. Az előszerződés célja, hogy rögzítse a felek szándékait és az alapvető megállapodásokat, így biztosítva a szerződés létrejöttét, ha a szükséges feltételek teljesülnek.

Mikor van szükség előszerződésre?

• Hitel felvétele esetén: Ha a vevőnek időre van szüksége, hogy banki hitelt szerezzen az ingatlan megvásárlásához.
• Jövőbeni tulajdoni változások esetén: Például ha az eladó még nem tehermentesítette az ingatlant.
• Időbeli halasztás szükségességekor: Amikor a felek a végleges szerződés aláírását egy későbbi időpontra kívánják ütemezni.
• Piaci árak biztosítása céljából: Az előszerződés rögzítheti az ingatlan árát, így védi a vevőt az esetleges árváltozásoktól.

A végleges adásvételi szerződés lényege

A végleges adásvételi szerződés az ingatlan tulajdonjogának átruházását eredményező jogi megállapodás, amely azonnal kötelezettségeket és jogosultságokat keletkeztet a felek számára. Ez a szerződés feltétele a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének, és az ügyvéd ellenjegyzése szükséges hozzá.

Milyen elemeket tartalmaz a végleges szerződés?

• A felek adatai: Az eladó és a vevő pontos személyazonosító adatai.
• Az ingatlan adatai: A helyrajzi szám, pontos cím, tulajdoni lap tartalma.
• Vételár és fizetési ütemezés: A vételár teljes összege és a fizetési módok.
• Birtokbaadás feltételei: Mikor és hogyan kerül a vevő birtokába az ingatlan.
• Egyéb jogi nyilatkozatok: Pl. tehermentesség biztosítása, haszonélvezeti jog törlése.

A két szerződés közötti főbb különbségek

Szempont Előszerződés Végleges szerződés
Jogi hatás Csak a végleges szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettséget keletkeztet. A tulajdonjog átruházásának alapja, kötelező érvényű.
Tartalom Csak az alapvető feltételeket és szándékokat rögzíti. Részletesen tartalmazza az ingatlanra és az ügyletre vonatkozó minden feltételt.
Földhivatali eljárás Nem alkalmas tulajdonjog bejegyzésére. A tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez szükséges.
Időzítés Átmeneti megoldás, amely a jövőbeni szerződés megkötését biztosítja. Az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházását eredményezi.
Kötelezettség Nem kötelező azonnali teljesítést előírni. A vételár kifizetése és a birtokbaadás azonnali hatállyal járhat.

Mit kell tudni az előszerződés érvényességéről?

Az előszerződésnek érvényesnek kell lennie ahhoz, hogy bírósági úton kikényszeríthető legyen. Az érvényesség feltételei:

• Az előszerződést írásban kell megkötni.
• Tartalmaznia kell a későbbi végleges szerződés alapvető feltételeit (pl. vételár, ingatlan adatai).
• A felek közötti megállapodás egyértelmű legyen.

Amennyiben az egyik fél nem hajlandó a végleges szerződést megkötni, a másik fél bírósághoz fordulhat, hogy a szerződés megkötésére kötelezze a mulasztót.

Mikor célszerű előszerződést kötni?

• Ha a végleges szerződés megkötésének akadályai vannak (pl. banki finanszírozás).
• Amikor az ingatlan eladása vagy megvásárlása még nem teljesíthető azonnal.
• Ha a felek biztosítani szeretnék, hogy egyik fél se léphessen vissza a megállapodástól.

Összegzés

Az előszerződés és a végleges adásvételi szerződés két különböző célt szolgál az ingatlanvásárlás során. Az előszerződés az előkészítő szakaszban nyújt biztonságot, míg a végleges szerződés az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházását eredményezi. Mindkét dokumentum elkészítésekor érdemes tapasztalt ügyvéd segítségét kérni, hogy az ügylet zökkenőmentesen és jogilag biztonságosan valósuljon meg.

Ha kérdése van, vagy segítségre van szüksége ingatlan adásvételéhez, forduljon hozzám bizalommal!